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亚洲楼市降温举措效果不一

2019-04-25

    过去几年,多数亚洲新兴经济体不停地为楼市降温。纵观主要市场的价格升幅,因大选将至买家抱观望态度,过去12个月马来西亚住宅价格升势疲软。而在中国内地、新加坡及香港特区,政府采取的措施对抑制楼价上升成效不一。最近,亚洲又采取了新一轮措施。展望未来,全球领先的私营房地产顾问服务公司莱坊4月25日在发给记者的一份报告中预计,新的降温措施无疑将影响各地楼市成交量及价格。由于每个市场不同,莱坊相信未来12个月新加坡楼价将下调5%,香港楼价则下跌不多于10%。对中国内地,莱坊预计一线城市的住宅价格将持续上升,但二三线城市则会有所下跌。至于马来西亚,楼市将在大选过后转趋活跃。

    由于房价上涨迅速,近年亚洲各经济体纷纷推出楼市降温措施。在香港地区,政府向所有价值200万港元以上的物业征收最高8.5%的双倍印花税,金融管理局亦下令银行收紧银根,导致各大银行调高新建住宅按揭息率0.25厘。在新加坡,政府首次推出覆盖非住宅物业的楼市降温措施,向买入工业物业后4年内将物业转手的业主征收印花税。政府还在日前公布的财政预算案中宣布于2014-2015年提高豪宅的物业税款。在中国内地,政府推出“国五条”为楼市降温,包括征收20%的资本收益税。不少买家都选择在措施生效前完成交易,造成3月份的成交量显著上升。

    上述题为《亚洲住宅市场回顾》的报告,对近年亚洲区内推出的楼市降温措施及其对一般住宅和豪宅市场的影响进行了深入探讨及分析。根据该报告,新加坡住宅价格去年全年升幅虽然收窄,但与政府对第五轮降温措施的期望有出入;中国内地住宅价格扭转2011年的跌势出现反弹;受低息环境及供应紧张支持,去年香港一般住宅价格上升23.6%,2013年第一季度继续保持升势。

    在政府加码楼市降温措施的背景下,未来亚洲楼市将何去何从?对此,莱坊预计,在未来的两至三年,新加坡住宅市场的新供应将显著增加,但香港同期的住宅供应将持续紧张。由于两地货币皆受制于美元,低息环境在2015年前仍会持续。在中国内地,收入上升、城镇化步伐加快、小家庭增多以及缺乏投资选择,皆推动住宅市场向上,这些推动因素在中期内都不会改变。

    值得注意的是,新加坡及香港推出的保护措施令海外投资者的成交宗数下跌。莱坊的数据显示,2012年新加坡永久居民及非永久居民的成交宗数同比下降23.5%。投资香港豪宅的中国内地投资者占总投资者人数的比例则由2012年10月的大约30%下跌至2013年1月的9.4%。

    受中国内地、香港、新加坡楼市降温措施影响,国际买家转投其他市场,其对英国住宅物业的兴趣亦大大提高,且亚洲买家几乎占英国新建物业买家的一半。仲量联行本周刚发布的报告显示,仅在今年第一季度,就有来自中国投资者的10亿美元资金涌入伦敦办公楼市场。同样地,泰国、菲律宾、澳大利亚、新西兰、美国及加拿大也逐渐受亚洲买家追捧。

    谈到商业物业的前景时,莱坊的上述报告指出,鉴于目前经济前景不明朗,投资者寻求资金避风港、优质回报率及资产增值力高的产品,优质的商业物业对投资者特别有吸引力。(袁蓉君)


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