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苏州又现违规“包租销售” 投资风险极大

2019-08-10

在建中的艾美广场

政府明令禁止商业地产售后包租和变相包租,可这里仍在继续

年均回报率16%租金2:8分成

艾美广场居然还在包租销售

今年1月,苏州市政府出台第九号文件,明令禁止商业地产以售后包租和变相包租的形式销售。可不久前,位于石路的艾美广场却打出年均回报率16%,15年239%总回报的广告,以虚拟分割、管理公司包租的形式,出售商场的使用权。看了广告,不少市民质疑,这承诺能兑现吗?是否涉嫌违规销售?

打广告

买商铺年均16%回报

艾美广场位于广济南路东侧,处于石路商圈,是一个在建商业地产项目,连地下负一层共13层。该项目宣称是由苏州亿亨投资有限公司开发,预备打造成苏州首座全天候美食嘉年华。

不久前,艾美广场打出广告,出售三层商铺18年的使用权。看了广告,不少市民感到吃惊,因为一般的商业地产年回报率在8%左右,而艾美广场的宣传单页上写着,回报解决方案是年均16%回报,15年总计239%的回报。

据了解,艾美广场除了超高的年均回报率外,投资者还享受租金2:8的分成,也就是说,如果商铺的租金超过保底租金,投资者还可获得超出部分的80%分成。

销售方

虚拟销售,买商铺等于买理财产品

如此优厚的条件,是惠民商铺还是吸金陷阱?日前,记者以要购买商铺的名义,去艾美广场位于广济南路的接待中心进行暗访。

在接待中心,一名朱姓投资经理告诉记者,艾美广场1至3层为流行百货,4至6层为餐饮,7至12层为酒店。由于土地是开发商租赁的,并没有土地证,所以卖的是地下负一层、1层和2层总共1万平方米的商铺使用权,且不进行商铺分割,只是虚拟的销售,并没有实在的商铺给你用。朱经理看记者一脸雾水的样子又解释道:坦白点说,我们卖的商铺就相当于一个理财产品。

我们采用的是售后包租的形式,保证投资者的利益。在朱经理出示的一张《艾美广场租金回报率设定》表格上,写着第一年的回报比例为10%,然后逐年增加,到第15年,回报比例达到25%,从第16年到第18年将进行返本。表格上还写着:第四年开始超过保底部分,运营公司与客户租金2:8分成;第六年和第十年有两次回购机会,第六年按100%原价回购,第十年则按80%回购。

投资100万,第四年起每年收益15万

朱经理给记者算了一笔账,如果是投资100万元,从第四年开始,按照目前的石路商铺的租金,记者可以每年得到15万元的收益,加上第四年12%的回报,你可以拿到相当于27%的回报。

朱经理还告诉记者,如果确定买,是要全额付款,并且在与开发商签订一份《商铺权益转让合同》后,还要与另一家叫苏州中盛商业管理有限公司(下文简称中盛公司)签订一份《商铺委托经营管理合同》,将商铺的使用权委托给中盛公司统一经营管理,商铺的租金由中盛公司每半年支付一次。

万一中盛公司经营出现问题,而我是把钱交给开发商的,那我的收益谁来保障?对于记者的质疑,朱经理又拿出一份协议给记者,开发商肯定要对你们提供保障的。这份《协议》是一个三方协议,由亿亨公司、中盛公司以及业主签订。《协议》中,开发商亿亨公司承诺,如果中盛公司无力按约支付业主租金,将由亿亨公司代为支付。

分析

投资风险极大

艾美公司的销售方式是否真能保障业主的收益?苏州法律界人士看都没看销售合同,就指出合同中的软肋,所有合同里面,肯定没有‘如果对方违约,业主可回收房产使用权的条款。记者随即仔细翻看了合同,果然没找到这项条款,这就是他们的最后退路,也是包租合同的最大猫腻。该人士说道。

该法律界人士坦言,艾美广场作为商业项目,必然存在经营风险,因为商业行为是依托市场,并不以人的主观意识为转移,一旦经营失败,业主能否拿回投资的风险就很大。而艾美广场的合同里面有保底条款,这是不符合法律规定的。从苏州乃至全国来看,以高回报来吸引投资,最后经营失败,导致业主拿不到承诺资金的案例并不少见。另外根据合同,如果中盛公司和亿亨公司一起破产,业主是没办法拿回商铺使用权的,投资风险极大,业主极有可能最后是血本无归。

违反多项规定

随后,记者从有关部门了解到,苏州市人民政府在今年1月27日出台了苏府[2014]9号文件,《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见的通知》。该《通知》从源头上解决苏州商业房地产市场售后包租的问题,并明文规定对于房地产开发企业采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房的,由住建部门依法予以查处,对不具有房地产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的,以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的,由金融监管机构、公安部门依法予以查处。

既然政府部门有明文规定,艾美广场还在采取售后包租、约定回购的方式销售商铺,怎么就没人管一管?不少市民在接受记者采访时,都认为艾美广场的做法不可思议。(韩小强)


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